Forum Oficjalnego Klubu Mitsubishi - MitsuManiaki

Forensic

Witam.
Przeglądając ostatnio strony internetowe poświęcone budownictwu mieszkaniowemu natknąłem się na taki oto artykuł:
http://www.radiozet.pl/Wi...-mieszkaniowym!
Jako, że temat bezpośrednio dotyczy mojej obecnej sytuacji rodzinno - mieszkaniowej natychmiast przeszukałem strony www aby dowiedzieć się na czym konkretnie mają polegać owe zmiany. Niestety nie jestem prawnikiem i kompletnie nie rozumiem, z którego zapisu wynikają zagrożenia opisane w powyższym artykule "zetki".
Proszę więc szanownych forumowiczów o pomoc w interpretacji nowych przepisów.

Są jakieś problemy z wyświetlaniem przedmiotowego artykułu więc wklejam tekst poniżej:

Wszystkie oddawane i budowane mieszkania zostaną w księgach wieczystych automatycznie obciążone długiem budującego je dewelopera. To wynik (nieprecyzyjnych) przepisów, które zaczną obowiązywać od lutego przyszłego roku.

Na alarm biją prawnicy banków.

Chodzi o niewinnie wyglądającą zmianę w ustawie o księgach wieczystych dotyczącą tak zwanej hipoteki łącznej.

Dziś pan Kowalski, jeśli kupuje mieszkanie od dewelopera dostaje lokal z czystą hipoteką mimo, że deweloper zaciągnął na tę budowę gwarantowany hipoteką kredyt. Po 20 lutego 2011 roku pan Kowalski dostanie mieszkanie obciążone wielomilionowym kredytem dewelopera. I zaczną się problemy.

Kowalski będzie mógł wystąpić do banku dewelopera o podział hipoteki proporcjonalnie do wartości mieszkania. Bank będzie jednak mógł odmówić a wtedy pozostanie Kowalskiemu tylko czasochłonna droga sądowa.

Jeśli jednak bank dewelopera się zgodzi pojawi się kolejny problem - jak policzyć wartość przypadającej na dany lokal części kredytu dewelopera. Proporcjonalnie do całej inwestycji - na przykład budowy 10 bloków czy tylko jednego budynku? Według sprzedaży jednego metra lokalu? - Nawet banki tego nie wiedzą .

"Będzie to wyjątkowo skomplikowane w sytuacjach dużych inwestycji deweloperskich, kiedy są to inwestycje wieloetapowe a budynki kończone są w odstępach czasu. Sprawy skończą się w sądach" - uważa mecenas Małgorzata Wypychowska.

Niezależnie od rozstrzygnięcia, Kowalski będzie musiał wydeptać ścieżki od banku do banku, wypełniać dziesiątki nowych dokumentów i nie raz wziąć coś na uspokojenie.

A co w przypadku budowanych jeszcze mieszkań, jeśli bank kredytujący Kowalskiego wstrzyma wypłatę kolejnej transzy kredytu do czasu załatwienia przez niego sprawy zadłużonej hipoteki...?

Zaniepokojone banki proszą o pomoc Związek Banków Polskich.

"W pierwszych miesiącach obowiązywanie tej ustawy może powstać pewien chaos. Jestem prawie pewien, że Sąd Najwyższy będzie musiał wypowiedzieć się, co do tego przepisu" - mówi Tadeusz Białek radca prawny Związku Banków Polskich.

lapass · Wysłany: 06-12-2010, 15:57

Z linku wyleciał Ci "!", TAK powinno działać.
Widzę, że wywiązała się mała dyskusja pod tym artykułem.
Z ciekawszych komentarzy:

Forensic · Wysłany: 06-12-2010, 16:22

Odnoszę identyczne wrażenie, że "zetka" w poszukiwaniu sensacji rozdmuchała trochę problem.
Na portalach dotyczących rynku nieruchomości cisza w tym temacie.
Jednak ten artykuł wzbudził we mnie ogromne wątpliwości przed podjęciem myślę jednej z ważniejszych decyzji w życiu. Dotyczy to również wielu ludzi. Sytuacja kiedy kupujesz mieszkanie, które automatycznie zostaje obciążone długami dewelopera jest delikatnie mówiąc chora.
Chyba trzeba będzie złożyć wizytę u dobrego notariusza.

Seichan · Wysłany: 06-12-2010, 16:43

To o czym piszesz dotyczy wprowadzenia w art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nowego brzmienia tego artykułu.

Od 20 lutego 2011 otrzyma on następujące brzmienie (zmiany pogrubiono):
Art. 76.

1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.

2. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.

3. W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna).

4. W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.

A było (tzn obecnie jest):
Art. 76.

1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).

2. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.

3. W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna).

4. Do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy.

I generalnie zagrożenia, jakie z tego płyną, zostały wskazane we wskazanym przez Ciebie artykule. Teraz hipoteka na nieruchomości, na której mieszkania buduje deweloper, nie obciąża wszystkich mieszkań w pełnej wysokości, tylko w części, jaka wynika z umowy, np. sprzedaży mieszkania. Podział odbywał się już w umowie. Od lutego 2011 będzie tak, że pomimo zakupu mieszkania będzie ono obciążone hipoteką w pełnej wysokości. Dopiero na żądanie nabywcy nieruchomości, hipoteka będzie mogła zostać rozdzielona proporcjonalnie w zależności od wartości mieszkania. Czyli mając mieszkanie na nieruchomości, na której deweloper ustanowił hipotekę, kupując mieszkanie stajesz się od razu dłużnikiem hipotecznym w pełnej wysokości zaciągniętego przez dewelopera kredytu zabezpieczonego hipoteką.
I tak jak napisano - brak jest jakichkolwiek regulacji, w jaki sposób należy liczyć tę proporcjonalną wartość. Więc będzie więcej problemów niż dotychczas, dopóki nie zostanie wypracowany przez banki jeden schetam działania.

Forensic · Wysłany: 07-12-2010, 08:24

Wielkie dzięki za wyczerpującą odpowiedź.
Trochę mi się rozjaśniło w tym temacie. Sprawdziłem "swoją" nieruchomość w elektronicznych księgach wieczystych i figuruje tam zapis, ze developer ma spłacić kredyt zaciągnięty na realizację inwestycji do końca stycznia 2011r. (hipoteka łączna zwykła 5mln zł i kaucyjna 2,5mln zł :shock:

) Czyli, o ile się nie mylę

' podpisanie aktu notarialnego po tym terminie będzie bezpieczne a wyodrębniona część ułamkowa nieruchomości nie będzie obciążona hipoteką developera?

Seichan · Wysłany: 07-12-2010, 08:40

Jeśli deweloper zaciągnął kredyt hipoteczny pod tą właśnie nieruchomość i ma obowiązek ją spłacić do końca 2011 r., to po tej dacie powinieneś dostać "czyste" mieszkanie, nie obciążone długiem hipotecznym.
Niemniej przed podpisaniem umowy sprawdź, jaki jest aktualny stan. Może się bowiem zdarzyć, że deweloper w tzw. międzyczasie zaciągnął drugi kredyt zabezpieczony hipoteką... Albo z jakiś przyczyn nie spłacił tej hipoteki...
A swoją drogą jak będziesz przystępował do umowy, dobrze byłoby wyciągnąć od dewelopera pisemne oświadczenie o braku obciążeń nieruchomości na rzecz osób trzeciech (np. banku). Nie zaszkodzi, a w razie jakiejś draki może się przydać. Ewentualnie zawrzeć takiej treści odpowiedni zapis w umowie